Sporazum med lastniki

O čem se moramo sporazumeti in odločiti lastniki?

Zagotavljanje delitve in obračuna stroškov za toploto po porabi je obveznost lastnikov posameznih delov stavbe. Lastniki se morajo v skladu s 4. členom pravilnika o delitvi stroškov odločiti o vrsti in tipu delilnikov, o poročanju ter o parametrih za delitev in obračun stroškov, ki so: začetek in trajanje obračunskega obdobja, velikost in delež ogrevanih površin posameznih delov, višina korekturnih faktorjev za izenačitev vpliva lege, delež stroškov za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode, ki se razdeli na posamezne dele stavbe na osnovi porabniških deležev itd.

Sporazum med lastniki v obliki predloga sklepov, ki jih lastniki sprejmejo s podpisovanjem listine, najdete v rubriki Postopek uvedbe.

Na kakšen način lastniki sprejmemo odločitev?

Lastniki sprejmejo odločitev na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitev velja, če je bila sprejeta z večinskim lastniškim deležem.

Za postopek odločanja lastnikov in določitev števila uporabnikov posameznega dela stavbe se uporabljajo predpisi, ki urejajo upravljanje večstanovanjskih stavb. Ti predpisi so navedeni v rubriki Zakonska obveznost.

Ali je več kot 50 % soglasje potrebno tudi v primeru poslovnih stavb z več enotami?

Da. Ne glede na to, ali so stavbe stanovanjske, poslovne ali stanovanjsko-poslovne, je potrebno več kot 50 % soglasje po lastniških deležih.

Se lahko za nabavo in vgradnjo delilnikov uporabijo sredstva iz rezervnega sklada?

Da, za nabavo in vgradnjo tako delilnikov v posameznih enotah kot tudi merilnika toplote za celotno stavbo se lahko uporabijo sredstva iz rezervnega sklada.

Ali so na voljo državne spodbude za vgradnjo delilnikov in druge ukrepe učinkovite rabe energije?

Finančne spodbude za nakup in vgradnjo delilnikov stroškov toplote, termostatskih ventilov, hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema in druge ukrepe za zmanjšanje porabe energije in rabo obnovljivih virov energije nudi Eko sklad, Slovenski okoljski javni sklad.

Kakšne so posledice za etažnega lastnika, ki vgradnji delilnikov stroškov za ogrevanje nasprotuje?

Pri delitvi stroškov za toploto za ogrevanje se lastnikom posameznih delov, ki ne vgradijo delilnikov, določi porabniški delež za ogrevanje po ključu ogrevane površine in pomnoži s faktorjem 1,6. S tem se v skladu s 94. členom energetskega zakona tem lastnikom onemogoči udeležba na prihrankih energije celotne stavbe, ki so bili doseženi z namestitvijo delilnikov in obračunom stroškov po dejanski porabi toplote.

Kdo pripravi parametre za delitev in obračun stroškov za toploto?

Parametri za delitev in obračun stroškov za toploto so sestavni del sporazuma, ki ga sprejmejo lastniki posameznih delov stavbe. Pri pripravi sporazuma je potrebno, da sodeluje strokovnjak za delitev stroškov za toploto, ki lastnikom svetuje in pripravi tehnični del sporazuma.

Kdo določi obračunsko obdobje?

Začetek in trajanje obračunskega obdobja določijo lastniki v sporazumu. Lastniki se lahko odločijo, da traja obračunsko obdobje eno leto, en mesec ali več mesecev. Pri odločitvi o dolžini obračunskega obdobje je potrebno upoštevati, da je krajše obračunsko obdobje povezano z večjimi stroški za odčitavanje delilnikov in delitev stroškov za toploto.

Je mesečno odčitavanje delilnikov bolj primerno kot letno?

Prednost mesečnega odčitavanja delilnikov in obračuna stroškov je predvsem v tem, da uporabniki stavbe plačujejo stroške za toploto sproti. Zato poračun teh stroškov ni potreben. Poleg tega so sproti obveščeni o porabi energije. Slabost mesečnega obračuna so znatno večji stroški za odčitavanje delilnikov in delitev stroškov za toploto. Poleg tega so plačila v mesecih z nizko zunanjo temperaturo zelo visoka.

Kako se določi ogrevana površina?

V pravilniku o delitvi stroškov je v 12. točki 3. člena podan pomen izraza »ogrevana površina«. Določeno je, da je ogrevana površina posameznega dela stavbe (v nadaljevanju: ogrevana površina) neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena na osnovi standarda SIST ISO 9836, ki je ogrevana. Za vsak posamezni del je torej potrebno na osnovi tega standarda določiti neto tlorisno površino tistih prostorov v posameznem delu, ki se ogrevajo in sicer neposredno, ker so v prostorih nameščena grelna telesa, ali posredno preko oziroma iz drugih prostorov tako, da je v njih mogoče zagotoviti temperaturo, ki zagotavlja primerne bivalne pogoje. V ogrevano površino se zato ne vštevajo tlorisne površine kleti in balkonov.

Velikost in delež ogrevanih površin posameznih delov stavbe je sestavni del sporazuma, ki ga sprejmejo lastniki v skladu s 4. členom pravilnika o delitvi stroškov.

Se v ogrevano površino posameznega dela stavbe šteje tudi zaprta loža?

V praksi je v različnih primerih prišlo do rekonstrukcij in sprememb, ki lahko vplivajo tudi na velikost ogrevane površine posameznih delov stavbe.

Na način, ki je opisan v prejšnjem odgovoru, je potrebno določiti dodatno ogrevano površino zaprte lože, terase oziroma balkona in jo prišteti k ogrevani površini pripadajočega posameznega dela. Po določbi 4. člena pravilnika o delitvi stroškov morajo lastniki posameznih delov stavbe med drugim odločiti o parametrih za delitev in obračun stroškov za toploto, med katerimi je tudi velikost in delež ogrevanih površin posameznih delov stavbe.

Kdaj se namesto ogrevane površine uporabi ogrevana prostornina?

V skladu s 17. členom pravilnika o delitvi stroškov se namesto ogrevane površine uporabi ogrevana prostornina, če se višina vsaj enega posameznega dela razlikuje od drugih posameznih delov stavbe za več kot 20 %.

Ta določba se nanaša na vse posamezne dele stavbe pri določanju vseh stroškov, ki se delijo po ključu ogrevane površine.

Odločitev o tem, ali se pri delitvi stroškov namesto ogrevane površine upošteva ogrevana prostornina, je sestavni del sporazuma, ki ga sprejmejo lastniki posameznih delov stavbe.

Kdo določi korekturne faktorje?

V skladu s 14. členom pravilnika o delitvi stroškov se za enote z izpostavljeno lego (na vogalu, v zgornjem nadstropju, nad neogrevano kletjo itd.) in zato z nadpovprečno porabo toplote za ogrevanje, porabniški deleži s pomočjo korekturnih faktorjev ustrezno zmanjšajo.

Korekturni faktorji so sestavni del sporazuma, ki ga sprejmejo lastniki posameznih delov stavbe. Korekturne faktorje naj določi strokovnjak za delitev stroškov za toploto, ki lastnikom svetuje pri uvedbi delitve in obračuna stroškov ter pripravi tehnični del sporazuma.

Ali je uporaba korekturnih faktorjev za izpostavljena stanovanja obvezna?

Uporaba korekturnih faktorjev je v skladu s 14. členom pravilnika o delitvi stroškov obvezna.

Lastniki, ki so vgradili delilnike in izvajajo obračun toplote po pravilniku o delitvi stroškov iz leta 2005, morajo uskladiti način delitve in obračun stroškov za toploto (vključno s korekturnimi faktorji) z določbami veljavnega pravilnika o delitvi stroškov (iz leta 2010) najkasneje do 30. septembra 2011.

Ali lahko delimo drugače (npr. 100% po števcih) če se vsi lastniki strinjamo?

V skladu s 15. členom pravilnika o delitvi stroškov se stroški za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode v višini najmanj 60% in največ 80% razdelijo na posamezne dele stavbe na osnovi porabniških deležev. Preostali del stroškov za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode se na posamezne dele stavbe razdeli glede na delež ogrevane površine.

Odločitev o deležu stroškov za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode, ki se razdeli na posamezne dele stavbe na osnovi porabniških deležev, je sestavni del sporazuma, ki ga sprejmejo lastniki stavbe.

Ali lahko izvajalec odčitavanja in izračunanja deležev začne z odčitavanjem in izračunavanjem deležev stroškov, če etažni lastniki ne sprejmejo parametrov iz 4. člena pravilnika o delitvi stroškov?

Predpogoj za katerekoli aktivnosti v zvezi z nabavo in vgradnjo delilnikov ter delitvijo in obračunom stroškov za toploto po porabi je sprejem sporazuma, katerega sestavni del so tudi parametri za delitev in obračun stroškov.

Kako deliti stroške za toploto za ogrevanje, če večina etažnih lastnikov temu nasprotuje?

Če so lastniki z večinskim lastniškim deležem proti vgradnji delilnikov in obračunavanju stroškov za toploto po porabi, se delitev in obračun stroškov ne more izvajati skladno z energetskim zakonom in pravilnikom o delitvi stroškov. V tem primeru se stroške za ogrevanje in pripravo tople vode deli skladno s Pravilnikom o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Po 1. oktobru 2011 bodo lastniki posameznih delov v skladu s 113.e členom energetskega zakona, ki ne bodo delovali skladno z določbami 94. člena energetskega zakona, kaznovani z globo v višini 200 evrov za posameznega lastnika.

Lastnikom posameznih delov, ki želijo vgraditi delilnike in so v manjšini, tako da ne more priti do odločitve o njihovi vgradnji, priporočamo, da to dejstvo navedejo v zapisniku zbora lastnikov.