Sporazum o delitvi in obračunu stroškov

Vgradnja delilnikov stroškov toplote ter delitev in obračun stroškov za toploto po porabi je obveznost lastnikov posameznih delov (enot) stavbe. Lastniki morajo v skladu s 4. členom pravilnika o delitvi stroškov sprejeti odločitev o vrsti in tipu delilnikov ter o parametrih za delitev in obračun stroškov.


Parametri, ki so podlaga za delitev in obračun stroškov, so: 

  • začetek in trajanje obračunskega obdobja,
  • velikost in delež ogrevanih površin posameznih delov stavbe,
  • način določanja količine toplote za pripravo tople vode,
  • višina korekturnih faktorjev za izenačitev vpliva lege posameznih enot v stavbi,
  • delež stroškov za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode, ki se razdeli na posamezne enote na osnovi porabniških deležev,
  • ugotovitev o tem, ali se pri delitvi stroškov namesto ogrevane površine upošteva ogrevana prostornina,
  • obdobje, za katero se izdela letno poročilo o porabi in stroških za toploto posameznih enot.

Priprava in sprejem sporazuma

Lastniki oziroma upravnik pripravijo predlog sporazuma o delitvi in obračunu stroškov za toploto, ki ga sprejmejo na zboru lastnikov ali s podpisovanjem listine. Odločitev velja, če je bila sprejeta z večinskim lastniškim deležem. To velja tako za stanovanjske kot tudi za stanovanjsko-poslovne stavbe in poslovne stavbe.

Na začetku te strani je podan sporazum v obliki predloga sklepov, ki jih lastniki sprejmejo s podpisovanjem listine, v skladu s 35. členom Stanovanjskega zakona.

Sporazum oziroma pogodba lahko poleg vrste in tipa delilnikov ter parametrov za delitev in obračun stroškov določa tudi potek odčitavanja delilnikov, delitve in obračuna stroškov, cene in plačilo storitev kakor tudi obveznosti udeležencev v sporazumu. Udeleženci takega razširjenega sporazuma so poleg lastnikov še izvajalec delitve stroškov in izvajalec obračuna stroškov, ki je običajno upravnik stavbe.

Pri pripravi predloga sklepov oziroma sporazuma je potrebno, da sodeluje strokovnjak za delitev stroškov za toploto, ki lastnikom svetuje in pripravi tehnični del tega dokumenta.

Za postopek odločanja lastnikov in določitev števila uporabnikov posameznega dela stavbe se uporabljajo predpisi, ki urejajo upravljanje večstanovanjskih stavb. Ti predpisi so navedeni v rubriki Zakonska obveznost.

Določitev obračunskega obdobja

Lastniki se lahko odločijo, da traja obračunsko obdobje eno leto, en mesec ali več mesecev. Prednost mesečnega odčitavanja delilnikov in obračuna stroškov je predvsem v tem, da uporabniki stavbe plačujejo stroške za toploto sproti. Zato poračun teh stroškov ni potreben. Poleg tega so sproti obveščeni o porabi energije. Slabost mesečnega obračuna so znatno večji stroški za odčitavanje delilnikov in delitev stroškov za toploto. Poleg tega so plačila v mesecih z nizko zunanjo temperaturo zelo visoka.

Velikost ogrevane površine

V pravilniku o delitvi stroškov je v 12. točki 3. člena podan pomen izraza »ogrevana površina«. Določeno je, da je ogrevana površina posameznega dela stavbe (v nadaljevanju: ogrevana površina) neto tlorisna površina posameznega dela stavbe, določena na osnovi standarda SIST ISO 9836, ki je ogrevana. Za vsako enoto je torej potrebno na osnovi tega standarda določiti neto tlorisno površino tistih prostorov v enoti, ki se ogrevajo in sicer neposredno, ker so v prostorih nameščena grelna telesa, ali posredno preko oziroma iz drugih prostorov tako, da je v njih mogoče zagotoviti temperaturo, ki zagotavlja primerne bivalne pogoje. V ogrevano površino se zato ne vštevajo tlorisne površine kleti in balkonov.

Korekturni faktorji za izenačitev vpliva lege posameznih enot v stavbi

V skladu s 14. členom pravilnika o delitvi stroškov se za enote z izpostavljeno lego (na vogalu, v zgornjem nadstropju, nad neogrevano kletjo itd.) in zato z nadpovprečno porabo toplote za ogrevanje, porabniški deleži s pomočjo korekturnih faktorjev ustrezno zmanjšajo.

Zaradi velike raznolikosti stavb pravilnik ne podaja vrednosti korekturnih faktorjev. V pravilniku so zato navedeni samo načini za določitev korekturnih faktorjev. Korekturni faktorji se lahko določijo na osnovi celotnih toplotnih izgub enot po projektu centralnega ogrevanja ali po standardu SIST EN 12831 oziroma se uporabijo korekturni faktorji, ki imajo podlago na vrednostih, pridobljenih v praksi na primerljivih stavbah, z upoštevanjem pravil tehnike.

Korekturne faktorje naj določi strokovnjak za delitev stroškov za toploto, ki lastnikom svetuje pri uvedbi delitve in obračuna stroškov ter pripravi tehnični del sporazuma.

Delež stroškov za toploto, ki se razdeli na posamezne enote na osnovi porabniških deležev

Lastniki se morajo odločiti, kolikšen delež stroškov za toploto za ogrevanje oziroma za pripravo tople vode se bo razdelil na posamezne enote po porabniških deležih, se pravi na podlagi odčitkov z delilnikov. Po 15. členu pravilnika o delitvi stroškov lahko znaša ta delež od 60 % do 80 %. Preostali del stroškov za toploto za ogrevanje se na posamezne enote razdeli po ključu ogrevane površine.

V delu stroškov, ki se delijo po ključu ogrevane površine, je zajeta toplota, ki se ne meri – toplota za ogrevanje skupnih prostorov, toplota, ki jo oddaja cevni razvod, in toplota, ki prehaja med posameznimi enotami. Ker so stavbe glede porabe toplote, ki se ne meri, različne, o višini deleža stroškov za toploto, ki se razdeli na posamezne enote na osnovi porabniških deležev, odločajo lastniki.

Uporaba ogrevane površine ali ogrevane prostornine

V skladu s 17. členom pravilnika o delitvi stroškov se namesto ogrevane površine uporabi ogrevana prostornina, če se višina vsaj ene enote razlikuje od drugih enot za več kot 20 %. Ta določba se nanaša na vse enote pri določanju vseh stroškov, ki se delijo po ključu ogrevane površine.

Letno poročilo o porabi in stroških za toploto posameznih delov stavbe

Lastnik oziroma uporabnik posamezne enote prejme od izvajalca obračuna letno poročilo o porabi in stroških za toploto. Lastniki v sporazumu določijo obdobje, za katerega se izdela poročilo. To je lahko npr. koledarsko leto, obdobje ogrevalne sezone, če se obračunavajo samo stroški ogrevanja ipd.

Status sporazumov, ki so bili sprejeti na podlagi pravilnika o delitvi stroškov iz leta 2005

Sklepe oziroma sporazume, ki so jih lastniki sprejeli na podlagi pravilnika o delitvi stroškov iz leta 2005, je potrebno dopolniti v skladu z veljavnim pravilnikom (iz leta 2010) najkasneje do 1. oktobra 2011.